房地产私募股权基金商业模式

2017-09-10 15:26

  (1)抗货币贬值。在货币贬值时,如货币贬值原因不是过度印钞,投资房地产可对冲货币贬值损失。

  中国的房地产市场曾经给投资人带来很好的资本增值回报,但是在带来收入方面就显得非常可怜,这令依靠自己持有物业进行出租的房地产投资商业模式,最后不论在现金流收入还是资本市场表现(对于上市公司而言)的都。但是依靠买房作为投资的个人缺获得相当高的回报,成为社会主要财富产生的来源。

  一般只有自住的房地产才能带来强劲的资本增值。而所有其他类别的房地产都是依靠物业产生的现金流来对物业进行定价。对于这些物业而言,租金回报低就等于房产的价值低,因为投资人无法自住、或者不会自己住,只会通过租赁体现物业的回报。最典型的品类就是商业地产。主要依靠自住的地产叫住宅地产(Residential Real Estate),一般供散户或者高净值个人进行投资。

  商业房地产通常是指以租赁收入作为主要回报方式的物业,一般指住宅地产、写字楼地产、零售商业地产、工业地产、物流地产等大类别。

  房地产投资在投资领域归类与另类投资。因为资管的投资领域分成两大类,第一个是另类投资(Alternative Investment)和第二个是传统投资(Tranditional investment)。

  一般像股票、股票基金、债券这种投资工具,市场一般称为传统投资领域,传统投资领域往往不需要投资人对投资标的进行过多的专业干预和专业判断(例如股票投资人一旦投资股票和股票基金以后,对投资的结果都是无法影响和控制的),这也意味着传统投资的风险普遍较高,当然如果成功的话回报也比较高。

  后来专业投资市场发现传统类别的投资上,投资人投了股票和债券后,就只能被动等候结果,不能够通过人工干预的方式降低风险,在传统投资领域风险只能通过组合分配(porfolio allocation)来分摊风险,但是总体市场下跌时候也很难改变结果。后来=人们发现另类投资资产比较容易控制风险(比如对冲基金采取对冲策略、外汇交易采用外汇掉期对冲),但另类投资资产品类繁多,大部分的另类投资领域都需要较多专业人工干预,不过这也意味着能够管理风险和获得更高回报。

  而所谓另类投资,是指投资于传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产,如房地产、证券化资产、对冲基金、私人股本基金、大商品、艺术品等,其中证券化资产就包括了次级房贷为基础的债券以及这些债券的衍生金融产品。由于另类投资资产的复杂性,导致需要专业的基金管理人进行管理。在另类资产投资领域房地产资产是其中的一大类别。

  在国际上房地产基金这一类别由于其风险比较低,通过杠杆又能获得比较高的回报,而且因为该领域比较透明,行家一看就能穿透整个投资架构,看出当中门道,它不像股票容易因为基金经理人的和市场波动经常遭受投资损失,因为这种优势房地产投资和房地产基金日益被机构投资人和高净值个人作为重要的资产分配标的来使用,其占投资品类的份额也越来越大。

  房地产基金是按照回报和风险划分的,回报越高的领域要求专业度和专业基金经理人的干预也就越多,对基金管理人的要求就越高。

  房地产基金按照其投资策略的不同、风险不同,对基金经理人的要求不同,其回报也不同,看我提供的PPT就可看到,投资策略分为

  对投资人和运营者要求最低的是核心型,对投资人要求最高的是机会型(opportunistic)投资策略,其回报也最高,如房地产私募股权投资主要投资于开发中地块,也是属于机会型的投资策略,回报通常能够达15%-25%年化,如果专注于不良房地产资产处置的回报更高,可以达35%-50%年化。当然对基金管理人的要求也是最高的,我们过去一直是专注于机会型的投资基金管理的。

  这是一个定义非常明确的产品,一般指通过把已经现成的租赁物业打包,通过资产证券化方式在国际化的交易所进行交易,让投资人像投资股票一样持有份额。投资人主要依靠获得基金分配的分红回报,对资本增值看得很轻。

  REIT也就是房地产信托股权投资基金是一种比较安全而且回报稳定的房地产资产证券化产品。(记住如国内跟你说他在做中国的REIT,那么他往往是外行,他们连REIT的真正定义是什么都没有搞清楚),中国税法上没有穿透,房地产太高(中国是极少同时有地产和所得税的国家)。市场根本没有真正意义的REIT(REIT非常重要的一个要求就是在基金层面上既不用交所得税、更不用交),在中国的房地产资产很难做REIT,拥有中国房地产资产的准REIT都不超过10个。)

  另类房地产资产一般指经营非常重要,其重要性甚至超出了地点对收入的重要性,这类别的地产资产因为运营的元素回报比传统类别高一倍以上(一般是传统房地产的2-3倍),这就是所谓另类房地产资产。另类房地产资产类别包括把房地产用在不同事业领域的资产。这些房产资产包括:

  目前市场上同时有能力运营另类房地产资产和提供房地产基金管理的机构非常少。拥有资产管理能力的公司能在更加安全情况下杠杆市场的资金,而另类资产的运营能力确保企业在高回报领域获得回报。

  拥有采用机会型投资策略的房地产基金管理能力和另类房地产资产经营能力是两大杀手锏和将来高速成长的重要。

  另类房地产的稳定性和传统的相比,总体来说表现要波动些,但一般能下来的管理人,稳定性都已经被证明了,不如早就被淘汰了。